郑州周边33个特色小镇公布开发 动辄投资数百亿

继去年10月公布了首批127个全国特色小镇名单后，第二批300个国家级特色小镇将在6月30日前完成申报。相较第一批而言，第二批在体量上和要求上都远超第一批，且筛选的标准将更加严格。

在省级层面，虽然河南还未公布其规划中的特色小镇名单，但从近期山东、江苏、云南、宁夏等省份相继公布特色小镇名单可以看出，河南也即将公布已确定规划建设的特色小镇。

与此同时，资本市场对特色小镇的关注度再一次提升，社会各界对于“特色小镇”的理解，也将有更清晰的认识。□东方今报·猛犸新闻记者 牛犇

郑州及周边地区出现33个新建小镇项目

6月13日，融创中国与河南巩义市政府签署合作框架协议，宣布将围绕青龙山慈云寺景区进行深度开发，打造融创慈云小镇、融创产业新城，总投资达450亿元。

6月10日，新乡县人民政府与河南正商集团签署了《新乡县正商新城项目合作框架协议》。根据协议，正商新城项目初步选址在新乡县七里营镇行政区划范围内，区域总面积约10平方公里，项目总投资不低于200亿元。主要建设内容包括高端社区、学校、医院、特色旅游、生态农业及基础设施配套等。

同样是在6月10日，建业集团与许昌市人民政府，共同签约许昌中医药健康养生养老示范区项目。规划总面积28.86平方公里，初步规划为“四个小镇”，即以陈化店特色小镇为主的温泉小镇、以鹤鸣湖风景区为主的休闲旅游度假小镇、以县中心医院怡馨园医养中心为主的医养小镇和药膳小镇。

据不完全统计，截至6月13日，郑州及环郑地市，已经有33个特色小镇明确公布开发意向。涉及房企有：正商、建业、永威、碧桂园、万科、恒大、融侨、融创、荣盛、金科、华夏幸福、绿地、美盛、丰乐园、清华园、新田共计16家房企，其中7家为郑州本地房企。

其中，绿地签约5个特色小镇，为河南特色小镇开发第一企；建业签约4个，是本土房企中小镇签约量最大的。同样，建业也因许昌项目的签约，占据了小镇土地开发持有量的榜首。

2月20日，郑州市人民政府发布《关于开展特色小镇培育工作的意见》，表示到2020年，郑州将培育15个左右各具特色的特色小镇。按照统计，郑州三年成立15个小镇的目标，花了不到半年的时间已经初步达成。

动辄数百亿投资 考验企业实力

值得肯定的是，不少敏锐的开发商嗅到了其中的发展商机，对特色小镇建设表现出了极大的热情。

只不过，单纯的嗅觉敏锐并不能建设好特色小镇，动辄数百亿资金的投资成本，便如同筛网，将有实力的开发商显露出来。业内人士认为，特色小镇的建设具有开发强度大、开发不可逆等特点，开发门槛较高，需要企业有相当的实力。

按照浙江省特色小镇的概念特征，规划面积一般控制在3平方公里左右，而建设面积一般控制在1平方公里左右，原则上3 年内要完成固定资产投资50 亿元左右。

但这仅仅是一些概括得来的特征，国开金融考察的结果是：“由于小镇建设涉及拆迁安置、基础设施等等土地一级开发内容，以及相关的产业投入，因此需要大量的资金，基本上达几十亿，甚至上百亿。”

上述在郑州市及周边规划的特色小镇中，项目占地面积小到800亩，大到3.6万亩，投资金额动辄百亿元甚至千亿元。

任何一家房企要获得如此多的资金，并且全权代理一个小镇项目都不是一件简单的事，更何况自去年下半年以来，多家银行已经收紧房企开发贷，部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内甚至半年期的短期贷款。

特色小镇跟风上 怎么建是难题

这也就导致了虽然现在很多企业都在跟风特色小镇，但对小镇的商业模式仍不清晰。业内人士认为，在商业模式之前，实际上还有很多问题，其中政府协调、获取融资以及小镇运营是三个最关键的问题。

据知情人士透露，开发企业首先需要在规划审批、土地指标、土地价格、基础设施配套方面获得政府的支持，这对单一企业来说很难；其次，特色小镇的投入周期很长，很多小镇项目希望能获得10年以上的大额、低成本的融资；再次是有运营能力的企业不多，特色小镇不是单纯搞工程建设或者卖房子，还要做好相关产业策划、资源的整合、商业运营，对企业的操盘能力要求非常高，一般的企业很难胜任。

特色小镇究竟怎么建设，如何体现“特色”，这些问题都有待政府和众多开发商去探索。

5月26日，住房和城乡建设部办公厅下发了《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》，要求第二批300个国家级特色小镇在6月30日前申报完成。

值得重点关注的是，通知明确要求对以房地产为单一产业、以特色小镇名义搞地产开发的特色小镇一票否决，同时对旅游文化产北为主导的特色小镇推荐比例不得超过1/3。从这些规定中可以看出，国家支持特色小镇的发展方向更偏向于生产型的产业特色小镇。

百花齐放 产业不同

根据功能的不同，可分为科技型小镇，金融小镇、文旅小镇等。比方说新郑市薛店镇的中原创客特色小镇，该小镇定位为国家级特色小镇，着力打造郑州生产性服务业创新引擎、双创人才聚集智慧高地、中原文化时尚会客厅、生态宜居幸福小镇。产业定位于服务外包、信息技术服务、电子商务、检验检测认证、金融商贸人力资源、品牌建设等6大生产性服务业。

还有华夏幸福打造的科技特色小镇，将以数控机床为龙头，打造中原地区机器人示范基地。

旅游度假小镇，这样的小镇有历史遗留古镇，有现代新建小镇，比方说荣盛云台古镇，建设这样的小镇目的主要是提供旅游及度假服务。

养生养老小镇，这样的小镇主要集中在环大城市周边一个半小时左右，山清水秀之地，空气清新、同时还要交通便捷。这样的小镇适合在大城市退休后的养老生活。比方建业中医药健康养生养老示范区就有这样的功能。

医疗小镇，集合数家不同类型的医疗机构，各具特色，是传统疗养院的升级版，把城市医疗资源让位于急性病患者，而需要长期住院观察、疗养的人在手术之后或者是病情得到稳固之后从资源稀缺的城市搬出来到郊区甚至更远的地方，以优良空气、优美环境及少量适合他们的田园劳动来调养身心。郑州类似这样的小镇有恒大国际健康未来城、融侨复合小镇等。

民俗小镇，是以地域民族特色为主，集观光、休闲、民俗产品生产、民俗表演、购物等于一体的小镇，比如绿地风情小镇、建业木兰小镇、正商戏曲文化小镇等。

度假小镇，这样的小镇有别于旅游小镇，也许没有风景名胜，也许没有大型的娱乐项目，但是因为占据了很好的位置，适合修身养性，那么就可以酒店集群的方式来建设，纯粹的居住与放松身心，比方说由张宝全开发的红树林度假区即是这样的项目，目前在三亚与青岛各有一个。

电影及艺术小镇，是集艺术、观光、住宿于一体的小镇。这里可以进行电影电视剧拍摄、后期制作等。郑州正在建设的有郑州华谊兄弟电影小镇。

东方今报·猛犸新闻 牛犇

　　政策支持 造就特色小镇风口

5月9日，国家体育总局办公厅下发《关于推动运动休闲特色小镇建设工作的通知》，正式启动了运动休闲特色小镇建设工作。此前，国家发改委、住房和城乡建设部、财政部、国家旅游局等部委纷纷发文推动特色小镇建设。今年全国两会期间，“特色小城镇”首次写入政府工作报告：“优化区域发展格局，支持中小城市和特色小城镇发展。”

目前，河南省住房和城乡建设部门正在研究出台特色小镇培育工作指导意见，明确培育工作要求和政策支持措施。根据初步设想，到2020年，河南省要重点培育100个左右特色示范小镇，其中30个以上达到国家特色小镇示范标准。

除了政策上的支持，另一个重要的原因就是有相应资金支持。今年1月13日，国家发改委和国家开发银行联合发出《关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见》，该意见指出，各级发展改革部门要加强与开发银行各分行、特色小（城）镇所在地方政府的沟通联系，积极支持系统性融资规划编制工作。

在层层利好的背景下，地方政府为建设特色小镇提供了诸多优惠政策。据悉，郑州市为培育特色小镇，也提供了大量优惠政策，其中不乏土地、税收、基建和重点工程审批等事项。

郑州市人民政府发布《关于开展特色小镇培育工作的意见》中指出，为培育特色小镇，政府每年安排不少于100亩新增建设用地指标、新增财政收入前3年全额返还小镇所在地方财政、每年安排2个亿作为小镇专项扶持基金。

以财税方面为例，对于郑州市一级的特色小镇，在3年创建期间及验收命名2年内，市县两级按照前3年全额，后2年50%的标准返还；在2017~2020年前，市财政每年安排2亿元作为特色小镇扶持资金。

警惕“同质化” 、“地产化”

特色小镇的概念如同当年的“互联网+”，让其瞬间立于“风口”的同时，带来了“大跃进”的风险。特色小镇该怎么做，由谁去做，这仍是摆在政府和投资人面前需要解决的问题。

除此以外，特色小镇还面临同质化、地产化等问题，甚至还有“蹭热点”的现象。

“特色小镇需要降温。”住房和城乡建设部原副部长刘志峰20日在“遇见中国特色小镇启动峰会”上表示，自2016年公布计划，到2020年培育1000个左右特色小镇之后，特色小镇的发展超出想象。“目前需要呼吁有关部门为特色小镇热降温。”刘志峰表示，目前全国表示建设特色小镇的多达五六千个，有些部门提出要建200个特色小镇、2000个少数民族特色村寨。有些机构甚至提出要建1000个旅游小镇，五六百个文化小镇。

与此同时，房企布局特色小镇的现象也尤为突出。相关人士分析指出，房企之所以积极参与，关键是因为一二线热点城市拿地成本高企，特色小镇模式可以以较为低廉的价格获取土地。此外，传统的房产商开发远郊大盘或产业园区，包装成小镇就能受到政府和客户的追捧。

加之货币政策趋于收紧，房企融资难度进一步增加，而信贷政策对特色小镇项目有所倾斜，对于房企来说，政策红利将是一块诱人的大蛋糕。但特色小镇呈现投入大、周期长、融资难和运营能力难等特点，对于房地产企业来说，特色小镇之路将是一场持久的攻坚战。

近期，特色小镇“去地产化”正被越来越多的专家学者提醒。“产业是特色小镇的魂，小镇发展的核心不在于开发，而在于产业运营。”业内人士分析，很多开发商缺乏产业内容与运营能力，如果不转变制造业的开发模式，只能把小镇变成新一轮的房地产开发。

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