郑州新增新型产业用地 允许工业用地内兼容商业用地
猛犸新闻·东方今报记者 宋迎迎/文图
12月20日，记者从郑州市政府获悉，《郑州市人民政府关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》（以下简称《实施意见》）日前正式印发，该文件在全省此次提出新型产业用地（M0）的概念，允许在拟定范围内试行工业用地兼容商业用地新政策。
专家认为，M0用地的诞生，为新型产业和创意产业的发展打开了用地束缚，可以看做是政府鼓励发展产业的试水之举，有着十分积极的意义，其产业导向性十分明显。
新增新型产业用地（M0）——
工业用地内可兼容商业用地
《实施意见》于本月19日正式印发，自印发之日起试行。根据市政府常务会议精神，新政策在高新区试行3个月后，将向全郑州市有序推广。
根据现行法规，《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）依据工业对居住和公共环境的干扰、污染和安全隐患程度将工业用地分为M1、M2和M3。而新型产业用地试点新政在河南省首次推出新型产业用地类型M0。即在规划用地分类工业用地（M）类中，增加“新型产业用地（M0）”，以区别于普通工业用地；在土地分类中对应用途确定为“工业用地（新型产业用地）”。
据了解，《实施意见》中的新型产业用地（M0）是指符合郑州高新区产业发展导向，对居住和公共环境基本无干扰、无污染和安全隐患，融合研发、创意、设计、中试（产品正式投产前的试验生产）等具有显著创新特征的产业功能以及相关配套服务活动的产业用地。
与常规产业相比，新型产业用地考虑到了园区配套的需求，降低建筑密度，提高绿地率标准，而且按照高标准的要求进行停车配建，适应了新型产业用地远期的发展需要，能够更好地吸引高端人才。
与现行标准相比，M0最大的不同可以看做是“工业用地兼容商业用地”，根据政策，新型产业用地允许在工业用地里兼容商业用地，商业用地可以配套建设零售商业、餐饮和服务型公寓，并且新型产业用地上一定比例内的建筑还可以分割销售。
相关专家认为，在传统工业用地类型中增加“新型产业用地（M0）”，破解了新型产业发展用地瓶颈制约，将为发展各类战略性新兴产业探索路径、提供经验，也将更好地满足新型产业的发展需求。
使用M0有限制——
商业元素不得超过地上总建筑30%
M0究竟和传统的工业用地、商业用地有何区别？仅仅是二者的混合体吗？其实并不是。
《实施意见》指出，对于M0用地，厂房和研发用房要占据主要比例，配套建设零售商业、餐饮以及服务型公寓不超过地上总建筑面积的30%，还规定了厂房和研发用房的自持比例和自持年限。
《实施意见》明确，除自持外的厂房和研发用房，剩余部分可以分割销售，对厂房或研发用房的最小分割单元也进行了详细规定。为加强后期管理，土地房屋分割转让或出租的，还需经高新区管委会同意，由高新区管委会优先回购，且受让及出租对象不得改变建筑物的性质和用途。
申请M0用地需要满足哪些条件？根据《实施意见》，高新区管委会将制定细则，明确产业入驻条件，包括企业科技研发实力情况，项目的产业类型、投资强度、单位用地产值、单位用地达产税收等。产业项目入驻前，高新区管委会将根据入驻条件要求，对用地意向单位进行项目准入可行性评估，评估结果作为新型产业用地招拍挂竞买人以及新型产业用房购买人的资格审核依据。
土地出让后，使用权人需按照该宗地出让价款的10%缴纳履约保证金至高新区财政专用账户。履约保证金为投产达效履约保证，由产业行政主管部门管理。未按时缴纳或未按照约定竣工、投产达效的，根据项目管理协议追究相应违约责任。高新区管委会负责成立新型产业项目评估工作小组，根据《土地使用权出让合同》和项目管理协议要求开展评估验收工作。
《实施意见》同时要求，高新区管委会应加强项目在土地使用期限内全过程动态管理，将新型产业用地项目的产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等要求，纳入土地出让合同，通过土地核验、定期评估、诚信管理等实施全过程监管。
M0的前世今生——
深圳率先试水 曾导致工业用地两年涨10倍
记者注意到，新型产业用地（M0）概念在全国范围内已有先例，由深圳率先尝试，近年来，工业较为发达的长三角和珠三角地区均在试水。
早在2014年1月1日，深圳市《深圳市城市规划与标准与准则》（2013版）发布实施，首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地（M0）”门类。根据该份文件定义，新型产业用地（M0）属工业用地中的新型产业用地，其范围融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地；新型产业用地地上建筑物主导用途为厂房（无污染生产）、研发用房，其他用途包括商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施以及其它配套辅助设施。
新型产业用地（M0）概念的诞生，打破了过往国家规范类的工业用地性质以及厂房的概念，而这一举措也是工业用地向市场化方向发展的首创之举。
值得注意的是，由于政策的不完善，在深圳的M0探索过程中，曾经出现了工业用地暴涨的现象。M0政策出台后，深圳“工改”出现了以租待售、研发用房改公寓、宿舍改豪宅等现象，工业用地的收购成本也从2014年的1000-3000元/平涨到了2016年的10000-30000元/平，两年爆涨近10倍，涨幅可谓惊人。原本为了繁荣产业的政策在“市场选择”下，反而导致深圳M1厂房数量急剧的减少，大量的优质企业被迫向东莞、惠州甚至更远的内陆地区迁移。
种种乱象之下，到了今年8月，《深圳市工业区块线管理办法》正式印发，对建筑设计、产权分割面积、产业准入与分割转让门槛、产业监管回收土地要求等方面进行了严格限定，将厂房改房地产的路径彻底堵死。
有了前车之鉴，今年9月，东莞市出台的《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》就对M0的使用设置了多道门锁。该市城乡规划局在解读时明确指出，《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》坚持新型产业用地（M0）配套用房不得分割转让的政策导向，明确产业用房分割转让的比例不得高于49%，防止新型产业用地（M0）项目出现房地产化倾向。
专家解读——
郑州市承接沿海新型产业的准备 导致房地产化的可能“微乎其微”
“应该说，此次郑州市出台M0新政是一次非常好的探索，在全国走在前列。”城市顶层设计领域专家、王牌智库副总经理陈琳告诉记者，随着新兴产业的快速发展，以往M1、M2、M3这样的用地性质已经难以完全满足产业和企业的需要。
“打个比方，打造完整的科技产业园、孵化器、众创空间，配套的零售商业、人员住宿怎么建？按照以往的政策，需要分割申请工业用地、商业用地等多种指标，不仅手续繁琐，大大增加了用地成本和效率，而且东一块西一块不利于规划布局。对于政府和企业来说，都增加了许多不便。”
而随着M0用地的出现，政府可以将原来分版块整合为一个片区，统一化布局，更适合完整产业链发展。对于企业来说，在办理手续等方面也大大简化。“可以说，这是地方政府的高站位规划和执政理念的进步，对于简政放权、促进产业协同发展起到积极的作用。”陈琳说。
那么，M0的出现是否会对房地产市场产生影响，甚至出现深圳曾经的景象？陈琳认为，这种可能性微乎其微。他说，M0供地方式的转变主要针对产业领域，对于这种特殊性用地，政府也会用行政之手进行引导，“相对于早期深圳的探索，东莞市的政策就较为完善，郑州市的政策肯定也会以此为参考，比如这次的文件中就对其中的商业用地元素进行了严格限制，不超过30%。同样地，在供地和用地的审批上肯定也会更加严格。由此，不必担心朝房地产化转变的趋势”。
“这次郑州市将M0用地的试点放在郑州市高新区，可以说导向非常明显，就是为了促进进步和创新。最近，中共中央、国务院发布了《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，其中明确提到，以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心，引领成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群发展，带动相关板块融合发展。由此可见，未来郑州将承接更多的沿海地区新型产业，这次政策可以看做是为了承接做准备。”陈琳认为，随着M0在高新区、郑州市的实施，未来也有望在给河南省其他地级市、县域的专业产业园区的供地模式上打开一个实验改革的窗口。
