郑州小区公共收益调查：“钱袋子”咋用才透明合理？

来源：大象新闻客户端

原标题：《郑州小区公共收益调查：这个“钱袋子”咋用才透明合理？》

大象新闻记者 王姝/文图

上周，东方今报发表《郑州一小区百余台摄像机更换，是否动用维修基金引发争议》后受到广泛关注，不少业主提出对小区公共收益情况不明的问题。小区公共收益一般有哪些？平均收益水平是什么样？盈余怎样分配最合理？记者就此进行调查。

走访：

租赁摊位、快递柜、停车位、售水机……这些都是公共收益

（郑州某小区自动售贩机）

小区的公共收益，是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。根据《物权法》第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

12月11日至17日，记者走访了郑州市十余家小区，发现除了基本每个小区都有的护栏和电梯广告，部分小区内还有自动售卖机和售水机、出租停车位、出租房以及自动快递柜等服务。

此外，还有一些不太明显的收益来源。郑州锦绣园小区业委会主任罗文峰告诉记者，一些较大的小区通常有摊位费；此外，运营商为了保证信号，一般会在小区建机房，向物业公司缴纳宽带准入费和管理费用。

福泽门小区业委会主任范长江表示，小区常见的公共收益主要包括公共区域的广告收益，例如轿厢广告、户外广告，小区公共区域的停车位收益，小区公共区域内租赁的摊位收益，利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入，部分通信运营管理费，因损坏小区的公共设施进行的赔偿，自制售水机运营费用，小区公共区域租赁快递柜收益和物业管理用房的收益等。

“开源”：

电梯广告一部平均1500元，四栋住宅业主年收益20多万

小区收益包含这么多项目，大致价位是多少？记者以物业的身份拨打了郑州某电梯广告企业电话。“电梯广告支付费用主要根据小区的位置和品质决定，比如东区新小区价格高一些，老旧小区或尚未入住的小区价格低一些。”该工作人员告诉记者，一般电梯平面广告平均价位1500元左右一年。

随后，记者在福泽门业委会看到该小区与广告公司、售水机公司签订的合同。合同上显示，数码海报（LED电视广告）价格为每台1250元一年，平面海报为每部电梯2300元一年；在小区安装售水机的管理费为20000元一年。

（郑州某小区电梯广告）

“我们小区安装了22台数码海报和66块平面海报，一年的收入为78000多元，由广告公司一年内分两次打到物业对公账户。”福泽门小区业委会负责财务的邹志强告诉记者，由于业委会牵头与广告公司洽谈，他们小区的广告费用比其他同类小区略高，也是该小区公共收益目前最主要的来源。

位于郑通路的锦绣园小区虽然只有四栋楼，但公共收益渠道较多。据了解，该小区今年公共收益和物业分成后，业主所有的纯收益部分达到20余万。罗文峰介绍，小区收入来源包括电梯广告、地面停车场停车费、快递柜、饮水机、储藏室出租等。

“我们小区四栋楼15部电梯，一年收入十一万多；近80个停车位，停车费年入11万；快递柜一个一年6000元，小区有两个半，中间因用不了撤掉一部分。饮水机数千元、储藏室3万多，地下室是由业委会替使用权所有方代管的，也有3万多收益。”罗文峰说。

“节流”：

五万的监控系统三万多完成，公开透明是关键

记者了解到，在业委会的监管下，这两个小区的公共收益部分，去掉与物业公司分成和必要花费之后，都有盈余。

不久前，锦绣园小区给业主们发了2019年度的“红包”：每平方发放2元，每户封顶不超过300元人民币；2018年年底，福泽门小区给业主们每户发放了50元红包。今年，该业委会计划将盈余存到小区维修基金中。

“最初小区做经营时，一些业主不理解，出现涂抹电梯广告等行为；现在大家意识到公共收益所有者是每一个人，不仅支持经营，还出谋划策。”罗文峰告诉记者，一位业主看到其他小区有自动售贩机，向业委会建议明年也增加该项目。

公共收益在一定程度上弥补着维修基金和物业费的不足，如何让它发挥最大作用？罗文峰表示，锦绣园小区的公共收益坚持业主表决、财务公开原则，每半年将收支明细反馈给业主、街道办和房管部门。不过涉及具体采购支出，因为该小区对物业实行“包干制”，即业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担，所以业委会只对涉及公共收益的部分支出进行监管。

与“包干制”不同，福泽门小区对物业采取的是“酬金制”，即在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

邹志强告诉记者，2018年初业委会刚成立时，为了恢复瘫痪的监控系统，在业委会的要求下，物业对市面几家供应商进行比价，保留了尚且能用的摄像头。“原来报价五万多，我们经过节流最终花费三万多，节省了业主的公共资金。”他说。

（信息公示栏应该安放在显眼的位置）

在福泽门小区，记者注意到，除了大门口的公示栏，每栋一楼电梯前都有固定的公示栏。

“财务透明、人事透明、日常事务透明，可以避免一些不必要的开支，同时增强业主的获得感，有助于物业尊重业主权利、业主尊重物业服务。”范长江举例说，物业在用人时，是用45岁以下的保安，还是找五六十岁的保安，是否存在工作人员“吃空饷”的情况等，业主只有通过人事公开才了解实情。

声音：

建立合理公共收益分配机制

虽然在法律上，小区公共收益属于业主，但公共收益载体的运营离不开物业的支持。

记者注意到，福泽门小区与广告公司拟定的是一个三方合同：业委会作为甲方，物业为乙方，广告公司为丙方。

“小区善治需要多元参与、多方妥协，业主要服务，企业要利润，因此多方要在一起沟通和算账，同时实现互相监管。” 范长江表示，很多收益牵扯到电费、清洁等方面的物业服务，业主需要拿出来一部分和物业公司分成。 因此，福泽门小区公共收益采取物业领取30%，业主领取70%的方式分配整体公共收益。

锦绣园则对公共收益进行了区分。“像电梯广告、地面停车场这种需要委托物业代管的，物业和业主以五五、四六的比例分成；像仓库租赁、倒闸广告等较简单的收益形式，业委会就直接与对方合作，收益全部属于业主。”罗文峰说。

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